En matière d’immobilier, la gentrification pourrait bien être le sujet le plus délicat de tous. À la recherche de prix de logement raisonnables, de trajets courts et de la perspective alléchante d’un retour sur investissement qui déchire, les professionnels s’installent en masse dans les quartiers à faibles revenus. Mais si ces nouveaux arrivants réhabilitent souvent des maisons anciennes et vacantes et apportent une ruée vers l’investissement dans la communauté, de nombreux résidents de longue date et propriétaires d’entreprises n’ont pas l’occasion de vivre les booms – ils sont expulsés par les prix des quartiers qu’ils ont contribué à construire
La crise économique et financière actuelle est une source d’inquiétude.
Pour autant, le tsunami de la gentrification, après avoir complètement transformé certaines des plus grandes villes de chaque côte (bonjour, New York et San Fransisco !), continue de déferler sur la nation, une force inexorable. Accélérée par la hausse vertigineuse des loyers et des prix de l’immobilier, ainsi que par une vague de rénovation urbaine, elle touche désormais des quartiers jusqu’alors négligés. Pour les acheteurs de maisons, c’est une opportunité – et un défi. Ceux qui choisissent le bon moment et achètent des maisons dans des endroits au début de l’embourgeoisement peuvent y entrer à bon marché, et être assurés d’une grosse manne par la suite.
L’équipe de données a donc entrepris de trouver les quartiers qui s’embourgeoisent le plus rapidement. Nous voulions identifier les endroits en pleine ascension maintenant.
« Les quartiers qui sont bien situés, avec des services publics et des transports qui ont été construits à l’origine pour la classe moyenne, sont ceux qui ont le plus de chances d’être gentrifiés », explique le professeur émérite.
Les quartiers qui s’embourgeoisent le plus rapidement aujourd’hui se trouvent toujours dans les grandes villes, mais il s’agit surtout de marchés secondaires avec une marge de progression, regorgeant de maisons historiques abordables, et généralement situés à proximité de points chauds urbains hors de prix.
Clay adopte une vision sans fard de la gentrification urbaine : « Les terrains vacants sont développés ». « C’est un gain actif pour la ville. Et l’activité commerciale augmente. » Mais cela s’accompagne d’une hausse des prix dans tous les domaines.
« Pour les résidents de longue date, les seules personnes gagnantes sont celles qui sont en position d’encaisser », ajoute-t-il.
Pour trouver les quartiers qui s’embourgeoisent le plus rapidement, nous avons examiné les codes ZIP à faible revenu dans les 100 plus grandes villes. Nous avons exclu les ZIP qui étaient plus chers que le prix de vente médian de leur ville en 2012, ainsi que ceux qui avaient peu de ventes de maisons au cours des années que nous avons mesurées. Ensuite, nous avons créé notre classement en nous basant sur les changements dans les métriques suivantes à 2017:
- Changement du revenu médian des ménages
- Changement du prix de vente médian des maisons
- Changement de la part des résidents de plus de 25 ans ayant un baccalauréat ou plus
- Changement de la part des résidents de plus de 25 ans ayant un diplôme de maîtrise ou plus
- Changement du prix médian d’inscription des maisons *
Nous avons limité le classement à un seul code ZIP par ville. Vous avez compris ? Faisons un tour des endroits qui changent rapidement.
1. Rivertown (Détroit, MI)
Code postal : 48207
Prix de liste médian : 193 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +526,4%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +17,5%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +53,9%.
Au début de la décennie, des entrepôts et des usines vides bordaient la rivière Détroit dans le Rivertown-Warehouse District. Mais ce quartier autrefois délabré a connu un boom de développement ces dernières années en raison des retombées de la renaissance du centre-ville de la Motor City. Les jeunes professionnels à la recherche de berceaux moins chers se sont déplacés un peu plus à l’est dans Rivertown.
« Il n’y avait pas grand-chose là-bas il y a 10 ans. Vous n’y alliez pas la nuit », dit un agent immobilier. » Ou dans la journée. »
Cette décennie, le quartier s’est transformé, passant d’une zone largement commerciale à une zone résidentielle. La communauté est maintenant remplie de lofts convertis, d’immeubles en copropriété de faible hauteur, de bars à cocktails et de food trucks. Les lofts d’une chambre à coucher avec des briques apparentes dans des bâtiments centenaires et industriels de Rivertown peuvent dépasser 300 000 euros. C’est une sacrée transformation.
Mais ces prix élevés ont poussé les acheteurs à regarder plus au nord dans le code ZIP, qui va jusqu’à Warren Avenue, une zone résidentielle à faible revenu. Maintenant, à la grande consternation des résidents de longue date, les prix augmentent rapidement dans la zone, car les investisseurs s’arrachent les maisons de style Craftsman datant des années 1920, dont certaines sont restées vacantes pendant des années. Beaucoup de ces maisons nécessitent des réparations importantes, qui peuvent dépasser 150 000 euros.
« Au fur et à mesure que le développement se déplace vers le nord, davantage de personnes seront déplacées », dit Nanes.
2. Little Haiti/Liberty City (Miami, FL)
Code ZIP : 33127
Prix de liste médian : 375 100 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +205,9%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +23,6%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +87,8%.
Ce n’est pas la hausse des prix des maisons ou l’accès aux transports en commun qui a entraîné les grands changements dans le quartier de Little Haiti/Liberty City ; la force motrice est ce que les militants locaux appellent la « gentrification climatique ». L’élévation du niveau de la mer et la hausse vertigineuse des primes d’assurance contre les inondations sont un problème majeur à Miami. (La ville a été désignée par AccuWeather comme la plus vulnérable aux ouragans). Les promoteurs se sont donc tournés vers des quartiers à faibles revenus comme Little Haiti et Liberty City, qui sont plus éloignés de la plage et à une altitude supérieure.
« Les gens quittent les plages et se déplacent vers l’intérieur des terres dans cette communauté noire et brune sur les hauteurs ». « Les gens d’ici sont poussés vers la sortie et le prix ».
Pendant une grande partie de la décennie, les constructeurs étaient occupés à construire des immeubles à condos, des brasseries artisanales et des bistros à Wynwood, la section sud de ce code ZIP. Mais ces dernières années, les investisseurs ont jeté leur dévolu sur les maisons de Little Haiti et de Liberty City, où l’on peut encore trouver des logements à moins de 250 000 euros. Mais les prix ne peuvent qu’augmenter. Les responsables de la ville envisagent actuellement un développement d’un milliard d’euros appelé le Magic City Innovation District, qui s’étendrait sur sept pâtés de maisons et comprendrait de nouveaux immeubles résidentiels.
3. Lockwood (Charlotte, NC)
Code ZIP : 28206
Prix de liste médian : 280 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +100,9%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +28,5%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +61,8%.
L’afflux de nouvelles entreprises et de nouveaux résidents à Charlotte, qui peut se targuer d’avoir des prix immobiliers raisonnables et un faible coût de la vie, a entraîné une pénurie de logements. Cela a stimulé un gros pic de flippers postant des prospectus et faisant du porte-à-porte dans les quartiers pauvres près du centre-ville pour trouver des propriétés à rénover et à revendre ou à louer.
Lockwood, à moins de 10 minutes de route du centre-ville, est devenu le ground zero pour les investisseurs malgré le fait qu’il était autrefois connu comme l’un des endroits les plus dangereux du pays. La zone compte beaucoup de maisons construites dans les années 1940 avec de grandes cours arrière et avant. Les prix approchent rapidement les 300 000 euros.
Mais ces changements ne sont pas bien accueillis par tout le monde dans ce quartier noir à faible revenu prédominant. Certains locataires ont été expulsés alors que leurs immeubles d’habitation sont réaménagés en condos coûteux.
4. Johnston Terrace (Austin, TX)
Code postal : 78721
Prix de liste médian : 424 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +148,2%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +29,5%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +69,6 %.
Alors que les Austinites les plus riches se sont déplacés plus à l’est dans les communautés plus pauvres à la recherche de bonnes affaires immobilières, cela a créé des tensions avec de nombreux résidents de longue date.
Les gens s’installent maintenant à Johnston Terrace, juste à l’est de l’autoroute Interstate 35 – la barrière historique d’Austin entre les communautés blanches et brunes. Cela s’explique par le fait que le prix médian des maisons à Austin a grimpé de 20,2 % au cours des cinq dernières années.
« Les gens veulent être dans un quartier jeune et branché qui reste proche du travail. Johnston Terrace vérifie toutes ces cases « , déclare le courtier immobilier. « Des restaurants et des bars branchés s’ouvrent. Des hôtels haut de gamme sont en cours de planification. »
Des gens achètent des maisons saisies bon marché dans la région et les remettent en état. Cela change la démographie de la communauté : Le pourcentage de résidents blancs a doublé entre 2011 et 2017, pour atteindre 20,6%.
« La hausse des impôts fonciers et l’augmentation du coût de la vie ont forcé les gens à quitter leur maison de longue date ». »Ces maisons sont souvent démolies une fois qu’elles sont parties et sont remplacées par des condos de luxe. »
5. Centre-ville/Patterson Green (Raleigh, NC)
Code ZIP : 27601
Prix de liste médian : 450 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +58,5%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +57,4%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +58,3%.
Beaucoup des jeunes techies qui s’installent à Raleigh veulent être dans des communautés marchables. Ils sont descendus dans le centre-ville et dans des quartiers historiquement à faibles revenus comme Patterson Green. Cette zone abrite Bida Manda, un restaurant qui a été désigné comme le meilleur de la Caroline du Nord en 2016 par Business Insider, et le musée d’histoire de la Caroline du Nord.
« C’était un quartier majoritairement afro-américain, et beaucoup de ces gens ont été complètement évincés par les prix », explique l’agent immobilier local. « Beaucoup de nouveaux appartements dans la région coûtent plus de 2 000 euros par mois. Pour de nombreux résidents de longue date, c’est un énorme effort par rapport à la façon dont les choses étaient auparavant. »
Les promoteurs de ces zones sont en train de mettre en place des programmes de développement.
Les promoteurs de ces communautés ont démoli des maisons plus anciennes pour mettre en place des maisons plus grandes avec de larges porches et des finitions haut de gamme ou de nouvelles tours d’appartements et de condos. Les unités du Fairweather, un immeuble à condos de faible hauteur, varient de 400 000 euros à 1,5 million d’euros
Il n’y a pas d’autre choix.
6. Uptown (Oakland, CA)
Code ZIP : 94612
Prix de liste médian : 695 100 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +128,2%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +63%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +26,3 %.
Même les familles aux revenus à six chiffres peuvent se sentir pauvres à San Francisco. C’est pourquoi beaucoup d’entre elles se dirigent de l’autre côté de la baie vers Oakland, la communauté de l’East Bay autrefois gangrenée par la criminalité. Ces dernières années, le quartier d’Uptown est devenu le centre de divertissement de la ville, ancré par le Paramount Theatre remanié, un bâtiment art déco qui accueille désormais l’Oakland East Bay Symphony, le Ballet d’Oakland et des dizaines d’autres spectacles en direct chaque année.
« Les gens commencent à se demander : « Est-ce que je veux dépenser 3 millions d’euros pour une maison de ville, ou est-ce que je veux dépenser un dixième de cette somme tout en restant à une distance commutable de mon travail ? » », explique un agent immobilier.
En 2012, le prix médian d’une maison à Uptown était de 315 000 euros. Aujourd’hui, la demeure la moins chère sur le marché est un condo d’une chambre à coucher de 600 métres carré dont le prix est de 499 000 euros
Il y a beaucoup d’appartements à vendre.
« Nous avons beaucoup de propriétés qui ont été négligées pendant une longue période. Lorsque des promoteurs ou même des investisseurs arrivent et apportent des améliorations à ces propriétés et paient les taxes foncières, la ville s’en trouve améliorée « .Mais « il y a certainement un retour de bâton de la part de la communauté…. Les gens ne peuvent pas se permettre de vivre dans les quartiers où ils étaient autrefois. »
7. Encanto Village (Phoenix, AZ)
Code ZIP : 85006
Prix de liste médian : 315 100 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +98,3%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +53,1%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +61,5%.
Aucune ville n’a plus de résidents qui s’installent que Phoenix. Ils viennent pour échapper aux coûts élevés dans des endroits comme la Californie, pour trouver de meilleurs emplois ou parce qu’ils veulent prendre leur retraite dans un endroit chaud où leur s’étireront.
Mais tous ces nouveaux visages changent le caractère – et l’accessibilité – des quartiers de la ville. Au cours des dernières années, la section orientale d’Encanto Village, où les résidents ont les revenus des ménages les plus faibles, a connu certaines des plus fortes hausses de prix. Les acheteurs sont attirés par ses maisons de style bungalow construites dans les années 1920 dans le Coronado Historic District et dont le prix avoisine les 300 000 euros. Ce quartier se trouve à quelques minutes de marche de plusieurs stations de métro léger et de nombreux nouveaux cafés et lieux de vie nocturne.
« Les nouveaux condos et appartements ont fait grimper les prix…. Les résidents de longue date profitent de l’augmentation des prix et obtiennent des retours importants sur la vente de leur maison ».
8. Lawrenceville (Pittsburgh, PA)
Code ZIP : 15201
Prix de liste médian : 350 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +118,7%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +34,4%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +73,6%.
Spencer Schmidt ne payait que 950 euros par mois pour la location de son deux-pièces lorsqu’il a emménagé à Lawrenceville, un quartier ouvrier historique de la Steel City, sur la rivière Allegheny, il y a trois ans. Aujourd’hui, après qu’un flux constant de nouveaux résidents ait fait monter les prix d’une offre limitée de locations, le jeune homme de 25 ans laisse tomber 1 600 euros par mois pour une autre location de deux chambres.
« Il y a beaucoup plus de jeunes professionnels ici maintenant – plus de jeunes gens qui promènent leurs chiens, moins de familles établies de Pittsburgh ».
Au fil des ans, le quartier est devenu populaire pour sa proximité avec le centre-ville et son ambiance cool. À la fin des années 1990, le festival gratuit Art All Night a été lancé. Le quartier est maintenant rempli de cafés, de bars et de brasseries, comme la 11th Hour Brewing Co, une salle de brassage de 20 barils.
Les maisons en rangée remodelées construites au tournant du XXe siècle avec des arrière-cours privées partent à plus de 350 000 euros. Les sections du code ZIP les plus proches du centre-ville affichent les prix les plus élevés, tandis que l’on trouve des maisons à moins de 150 000 euros vers sa périphérie
Il n’y a pas de prix de vente.
9. Olde Kensington (Philadelphie, PA)
Code ZIP : 19122
Prix de liste médian : 312 300 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +88,9%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : +47,2%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : +61,9%.
La gentrification de Fishtown est légendaire à Philadelphie. L’ancien quartier ouvrier regorge désormais de hipsters, de beer gardens et d’une scène musicale en vogue. Mais avec la flambée des prix de l’immobilier, les gens se tournent vers des communautés voisines plus abordables, comme Olde Kensington et Norris Square, qui sont bordées de maisons en rangée historiques
Les prix plus bas persuadent les habitants de Fishtown d’opter pour des prix plus bas.
Ces prix plus bas ont convaincu l’agent immobilier Rachel Shaw, 34 ans, de louer sa maison de 800 métres carré à Fishtown cette année et d’acheter une saisie de 2 200 métres carré à Norris Square. La maison en rangée est à quelques pas du Norris Square Park, un espace vert qui accueille des événements artistiques et communautaires. Certains résidents de longue date déménagent dans d’autres communautés voisines où les loyers sont encore bas.
« Nous voyons beaucoup d’acheteurs d’une première maison ici ». » Vous en avez plus pour votre argent, et il y a encore beaucoup de jeunes professionnels et de types créatifs. »
10. Eastside Promise Neighborhood (San Antonio, TX)
Code ZIP : 78202
Prix de liste médian : 220 000 euros
Variation du prix de vente médian sur 5 ans : +78,5%
Variation du revenu médian des ménages sur 5 ans : 8,8%
Variation sur 5 ans de la part des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme supérieur : 77,5%.
Austin n’est pas la seule ville du Texas à attirer les milléniaux et les entreprises technologiques. San Antonio, à environ 80 miles au sud-ouest de la capitale de l’État, a également connu un essaim de nouveaux résidents. Ils font grimper les prix dans le quartier Eastside Promise Neighborhood, une communauté majoritairement hispanique près du centre-ville.
« Vous ne voyez pas les gens que vous aviez l’habitude de voir. Dans ce quartier, vous pouviez aller de bloc en bloc et connaître tous les visages. Mais maintenant, c’est très différent « .
Les maisons plus proches du centre-ville, comme ce bungalow des années 1930 dont le prix est de 274 900 euros, ont connu les plus fortes hausses de prix. Cependant, il y a quelques maisons unifamiliales à la périphérie de la zone où les acheteurs peuvent trouver quelque chose à moins de 100 000 euros. Mais tous ces nouveaux résidents ont eu un coût
Les familles qui vivent depuis longtemps dans le quartier ont besoin d’une aide financière.
« Les familles qui sont ici depuis des générations partent. C’est tragique à voir « .
Les familles qui sont ici depuis des générations partent.
* L’évolution du prix médian d’inscription des maisons était à 2017, au lieu à 2017 comme les autres métriques. Cela était dû à des données incomplètes pour 2012.
Clare Trapasso et Allison Underhill ont contribué à ce rapport.
